Жилищният кодекс на Руската федерация регламентира подробно правилата и разпоредбите за изпълнение на договора, които трябва да се спазват по време на периода на неговото сключване. Липсват обаче материалноправни разпоредби за прекратяване на договора. Поради това възникват много въпроси, в резултат на които собствениците на апартаменти търсят правна помощ. Законодателните актове в Жилищния кодекс са слабо свързани с Гражданския кодекс на Руската федерация. В същото време не е предвиден видът на сключването на договор за управление на жилищна многоетажна сграда. В резултат на това жителите се сблъскват с различни проблеми, които изискват незабавни решения.
За повече информация дали управляващото дружество може да обжалва решението на общото събрание, прочетете
Възможно ли е да откажете управляващото дружество?
Ако управляващата организация повдигне въпроса за увеличаване на разходите за комунални услуги или не предоставя необходимите функции, собствениците на апартаменти имат право да откажат такава компания. Както гласи членът на Жилищния кодекс на Руската федерация, прекратяването на договора се предвижда в съответствие с гражданското право. Изключение могат да бъдат разпоредбите на Жилищния кодекс на Руската федерация, когато той установява други правила и норми, за разлика от членовете в гражданската област. Ако не знаете дали можете да откажете услугите на управляващо дружество, трябва да действате в съответствие с Жилищния закон.
Как да откажете управляваща компания - инструкции стъпка по стъпка
Управляващото дружество може самостоятелно да прекрати договора със собствениците на жилищната сграда, ако те не отговарят на изискванията му. Ако собствениците на имот в конкретна сграда желаят да откажат, те трябва да направят следното:
- Преди края на договора трябва да бъде взето подходящо решение за отказ от услугата.
- Ако не успеете навреме, договорът ще бъде удължен. В резултат на това процедурата за анулиране може да започне не по-рано от 12 месеца.
- Проведете среща на всички жители, живеещи в къщата.
- Всеки от тях трябва да получи копие от заявлението за прекратяване на договора в писмен вид.
- Протоколите се изпращат на управляващите.
Само след горните действия отказът ще бъде формулиран в съответствие със законодателството на Руската федерация.
Как да изоставим жилищните и комуналните услуги и да създадем HOA?
Много хора смятат, че създаването на партньорство на собствениците ще отнеме много време. В днешната практика този процес може да отнеме до шест месеца. Но както знаете, нищо не е невъзможно. Много къщи вече са регистрирани като HOA. Това се правеше от обикновени хора.
Ако възникнат трудности в процеса на използване на жилищна сграда, адвокатите по жилищно строителство, които разбират всеки детайл, ще дойдат на помощ. Ето защо, ако не знаете как правилно да откажете услугите на управляващо дружество, адвокатите са на ваше разположение.
Списък с документи
Ако не знаете какво е необходимо, за да напуснете управляващото дружество, предоставете следния списък с документи:
- Договор, който е подписан от двете страни: собствениците и управляващото дружество;
- Протокол от заседанието;
- Декларация, че жителите отказват услугите, предоставяни от жилищната организация;
- Доказателства, че апартаментите са собственост на собствениците.
Ако възникнат проблеми с управляващата компания, тя може бързо да бъде сменена.
Примерно заявление за отказ от услуги на управляващото дружество
Регистрирането в друга управляваща компания е лесно. Организирайте група жители, с които можете да проведете среща. Ще се реши дали е необходима смяна на организацията и коя е най-добрата. В процеса на договаряне се съставя писмен протокол. Основното е да изразите общо мнение и другите участници в срещата да го подкрепят. За да не станете жертва на измамници, проучете многобройните отзиви за него, които присъстват в интернет. Много услуги за управление се предоставят както срещу заплащане, така и безплатно. Можете да изтеглите примерно заявление за отказ от услуги от управляващото дружество.
Възможно ли е да откажете управляващо дружество и да не изберете ново?
Ако Организацията за управление е изоставена, е наложително да изберете нова институция, на която имате доверие. Ако сключеният договор е загубил правна сила в резултат на изтичане на срока, отказ от услуги възниква лесно. Затова най-добрият вариант е да изчакате края на периода. Но има обстоятелства, които водят до предсрочно отмяна на услугите, предоставяни от определена управляваща компания. Например, тя не изпълнява основните си задължения и избягва жилищните проблеми. Можете да се откажете и да започнете процеса на HOA.
Процедурата за отказ на управляващото дружество да управлява къщата
Жилищният кодекс на Руската федерация не предвижда членове, които да посочват основанията за отказ за изпълнение на договор с конкретна къща. Тя не може да откаже поради факта, че договорът е обществено дело. Това се признава като договор, сключен с организация за предоставяне на услуги, включително продажба на стоки, извършване на работа и т.н.
В какви случаи управляващото дружество може да откаже да управлява къщата?
Компанията не може самостоятелно да изостави жилищната сграда. Ако е необходимо, тя има право само да отмени надзора. Окончателното решение се взема от собствениците. Ако организацията се обърне към съда, договорът може да бъде принудително прекратен със съдебно решение. Ако собствениците отхвърлят такова предложение, тогава споразумението продължава да е валидно и управляващото дружество трябва да отговаря за изпълнението на задълженията си.
Ако управляващото дружество е спряло да изпълнява задълженията си, независимо от решението на собствениците на общото събрание, те имат право да обжалват пред съдебните органи със съответната жалба. Писмото трябва да включва описание на нарушението и неизпълнението на договорните задължения. Ако съдебното решение е в полза на собствениците, те ще получат морална компенсация в парично изражение.
Законодателството определя правила, които ви казват как да изоставите управляващото дружество. Тези стандарти са залегнали в Жилищния кодекс. Отказ може да бъде написан в случай, че собствениците не са доволни от качеството на услугата, предоставяна от компанията, и ще е необходимо да се включи друго управляващо дружество. Решението на този проблем обаче няма ясно решение, тъй като е необходимо да се спазват установените правила.
Кой може да откаже
Прекратяването на съществуващ договор с управляващо дружество не е свързано с настъпването на определен вид обстоятелство, т.е. разбира се, че е достатъчно собствениците на жилищни помещения да не са доволни от предоставените услуги. В случай, че повече от 1 наемател откаже, процедурата за смяна на управляващото дружество ще бъде проста. Въпросният процес е регламентиран в член 162 от жилищното законодателство.
Правото на прекратяване на договора с управляващото дружество принадлежи на собственика на жилищното пространство, тоест процесът може да се осъществи, ако апартаментът е приватизиран. Когато правото на собственост върху жилище е собственост на общината или държавните агенции, решението ще бъде поверено на тях. В същото време не трябва да забравяме, че наемателите живеят в апартамента и имат право да изразят позицията си по този въпрос.
Жилищният кодекс говори за това как да прекрати договора с управляващото дружество, тоест собствениците могат самостоятелно да решат да прекратят договора за управление и да се преместят в друга компания. За да излезете, не е необходимо да правите финансови разходи и процесът се извършва бързо.
Процедура за отказ
важно! Собственикът трябва да използва тази процедура като модел, след което процедурата ще получи правен статут.
Трябва да се каже, че един собственик на жилищно помещение също може да откаже услугите, предоставяни от компанията. Като пример, той може да се премести в друга управляваща компания, която предоставя качествени услуги. Ако договорът бъде прекратен по този начин, трябва да имате търпение и време, тъй като процедурата ще бъде дълга. Това се дължи на необходимостта от събиране на документация.
Друго управляващо дружество или създаване на HOA
За да се преместите в друга управляваща компания, не е необходимо да отделяте много време и усилия, процесът е доста прост. Организира се и общо събрание, на което се решава дали фирмата трябва да бъде сменена и къде да отиде. Преди да създадете среща, известията трябва да бъдат изпратени до всички собственици. По време на обсъждането трябва да се води протокол. Основната цел е да се постигне компромис по разглеждания въпрос. За да не попаднете в ръцете на измамници, трябва лично да проверите цялата информация за компанията, към която ще се прехвърлите.
По пътя към създадения HOA има голям брой попълнени формуляри и събирането на друга документация. Образец за попълване можете да намерите в интернет или като се свържете с професионален адвокат. Струва си да се отбележи, че понякога за създаване на партньорство всички необходими документи се подготвят от общинските власти; ще трябва да подготвите само документите, свързани с къщата, в която живее кандидатът. Имайте предвид, че за да създадете партньорство са ви необходими:
- провежда общо събрание;
- отворете лична сметка, която ще бъде отделна.
След разглеждане на документите ще бъде взето решение. В този случай е от голямо значение да бъдат дадени възможно най-много гласове за формирането на въпросното HOA. Можете да напуснете HOA, ако е написано съответно заявление.
За да прекратите споразумение с една компания и да се преместите в друга, трябва да съберете определен пакет документи, той включва споразумение, сключено с управляващото дружество, решение, взето на среща, документирано, жителите трябва да напишат изявление, в което се посочва, че отказват предоставената услуга. Освен това ще ви трябват документи, потвърждаващи, че лицето има право на собственост върху жилищните помещения.
Преди всичко нека отбележим едно важно обстоятелство. Решението за изоставяне на Наказателния кодекс се взема на общо събрание на собствениците на жилища. Обикновено всеки собственик на жилище сключва договор с управляващата компания, избрана от общото събрание. Срокът му на действие е ограничен до три години, но на практика най-често договорът се сключва само за година.
съвет!Първият и най-лесен начин да се откажете от обслужващата управляваща компания в момента е просто да изчакате изтичането на договора. И след това на общо събрание изберете ново управляващо дружество.
След края на договора
Инструкциите стъпка по стъпка за това как да изоставите управляваща компания се състоят от следните стъпки:
Ако договорът просто е изтекъл, собствениците не трябва да обосновават решението си да се откажат от управляващото дружество или да събират доказателства за прекратяване. Ние просто отказваме услугите на тази фирма и това е.
Разбира се, по-лесно е да изчакате крайния срок, но също така се случва, че текущите обстоятелства ви принуждават да предприемете спешни мерки и да отмените услугите на управляващото дружество предсрочно. Например, тя пренебрегва законните искания на жителите и избягва да изпълнява преките си задължения. Прочетете за всички отговорности и услуги на управляващото дружество.
В този случай трябва да прекратите предсрочно договорните отношения с недобросъвестния партньор.
С предсрочно прекратяване на договора
Преди едностранно прекратяване на договора с управляващото дружество, собствениците на жилищни сгради трябва да подготвят:
- имат убедителни причини, подкрепени с убедителни писмени доказателства;
- подгответе необходимия пакет документи;
- уведомете собствениците за срещата;
- провежда общо събрание на собствениците;
- уведомете управляващото дружество за решението.
Нека първо разгледаме основанията за напускане на Наказателния кодекс, след това ще се докоснем до доказателствата, които ще са необходими за това, и ще разберем какви документи ще са необходими.
Основания
Отказът от услугите на управляващото дружество трябва да бъде обоснован. Следните действия от страна на управляващото дружество могат да бъдат признати като основание за предсрочно прекратяване на договора:
- не е извършвал дейности по поддръжката на къщата;
- не предостави на жителите услугите, посочени в договора;
- качеството на предоставените услуги и извършената работа е ниско;
- не предостави на гражданите информацията, която ги интересува.
Ако е налице поне едно от тези условия, тогава можете законно да поискате прекратяване на отношенията с управляващото дружество.
Забележка!Изтичането на договора е абсолютно законна причина за прекратяване на отношенията с управляващото дружество. Ако не бъде удължен, тогава сътрудничеството приключва напълно и окончателно.
Във всички останали случаи, съгласно член 162 от Жилищния кодекс на Руската федерация, наличието на основание ще трябва да бъде доказано, най-често в съда.
Документация
За предсрочно едностранно прекратяване на договора между собствениците и управляващото дружество, е необходимо да се подготвят следните документи:
- Протокол от общото събрание, на което е взето решение за изоставяне на Наказателния кодекс.
- Копия от заявленията до надзорните организации - потребителски надзор, прокуратура, санитарна и епидемиологична станция.
- Копия от жалби от собственици за нарушения от страна на управляващото дружество.
- Копия от доклади от проверки на дейността на управляващото дружество.
- Писмено уведомление до управляващото дружество за прекратяване на договора с него.
уведомление
В процеса на прекратяване на договор с управляващо дружество се използват два вида уведомления. Първо уведомлението има за цел да уведоми собствениците и управляващите дружества за провеждането на общо събрание на собствениците на жилища, на който ще бъде поставен въпросът за отказ от услугите на управляващото дружество.
Ако в жилищната сграда има неприватизирани апартаменти, на срещата трябва да бъде поканен представител на градската администрация.
Все пак в случая собственик на имота е общината.
В съобщението се посочва дневният ред— въпросът за избор на ново управляващо дружество или друг метод на управление.
Освен това уведомлението трябва да съдържа телефони за контакт, където можете да получите информация за въпросите, поставени за обсъждане, и да посочите инициативната група, т.е. тези хора, които свикват общото събрание. Естествено, мястото, датата и часа на срещата.
Самото управляващо дружество трябва да бъде уведомено за решението, взето на събранието от собствениците.Уведомлението трябва да се основава на действащото законодателство - член 162 от Жилищния кодекс на Руската федерация, параграфи. 8.1 и 8.2 от член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Справка!В уведомлението трябва да се посочи основанието за решението: съдебна заповед, решение на общото събрание и др.
Доказателство
Важно е да запомните това законодателство, на собствениците на жилища се дава възможност за предсрочно прекратяване на отношенията с управляващото дружество. Но такова решение трябва да бъде подкрепено с неопровержими доказателства. Например, те включват следните случаи:
важно!Всички нарушения на управляващото дружество трябва да бъдат запомнени и, ако е възможно, документирани. Преди свикването на общо събрание е необходимо не само да се изиска от управляващото дружество документация, свързана с изпълнението на работата по настоящия договор, но и да се подготвят доказателства, че клаузите на този договор са били многократно нарушавани.
Следното може да служи като доказателство за нарушения на Наказателния кодекс:
- копия на молби и жалби от жители;
- актове за проверка на работата на управляващото дружество от надзорни организации;
- актове, отразяващи неправилното изпълнение на задълженията от управляващото дружество.
Подготовка и провеждане на събрание на собствениците
За да подготвите правилно среща относно освобождаването от Наказателния кодекс, е необходимо да предприемете следните действия:
важно!Трябва да се има предвид, че преди да започне подготовката, се извършва внимателна работа със собствениците. Препоръчително е да убедите повечето от тях в необходимостта или да изберете различен начин за управление на къщата. Едва след това могат да се предприемат практически стъпки.
След като се реши срещата, е необходимо да се изготвят уведомления до всички собственици и управляващи дружества за мястото и часа на събранието. Уведомленията се предават лично срещу подпис или се изпращат с препоръчано писмо с уведомление на адреса на получателя.
Срещата трябва да се проведе не по-късно от 3 месеца преди изтичане на договора. Ако уведомите управителния комитет или се обърнете към съда по-късно, исканията и решението на събранието ще бъдат отхвърлени.
След това се провежда общо събрание. Ако не е възможно да се проведе лично, тогава се допуска неприсъствена форма.
Какво да направите, след като вземете решение за отказ?
След като събранието вземе решение, се изпраща известие до управляващото дружество с копие от решението на събранието. Управляващото дружество трябва да подготви и прехвърли всички материали за къщатауправляващото дружество, избрано от събранието, или организационната структура за управление на къщата, която собствениците ще приемат.
Възможно е след срещата да се наложи да се обърнете към съда. След това трябва да подготвите искова молба и пакет от документи, които ще служат като доказателство в съда.
Формата на управление се избира от общото събрание. Но ако в къщата няма HOA, тогава всеки собственик сключва договор за услуга с управляващото дружество самостоятелно, от свое име.
След решението на събранието, Всеки собственик на жилище трябва да прекрати договора с управляващото дружество. Той изпраща писмено уведомление, че по решение на общото събрание договорът с управляващото дружество се прекратява едностранно.
Възможно ли е да откажете управлението на един апартамент?
Преди да отговорите на въпроса как да откажете управляваща компания за един апартамент, трябва да разберете дали това е възможно.
внимание!Невъзможно е един собственик да откаже услугите на управляващото дружество, тъй като само общото събрание има правото да избира формата на управление на къщата и само това събрание може да реши да откаже услугите на управляващото дружество.
Ако един собственик е недоволен от предоставяните услуги, той трябва да обсъди това с останалите жители и да вземе решение за отказ от управлението на цялата къща и то само чрез общо събрание.
Заключение
Освен това в действащото законодателство има много клопки, които могат да отменят всички усилия.
Отказ от „назначеното“ чрез конкурс управляващо дружество
Ако споразумение за управление с управляващо дружество е сключено въз основа на резултатите от открит конкурс, тогава собствениците могат едностранно да откажат да изпълнят това споразумение след всяка следваща година от датата на сключването му. Решението за едностранен отказ от договора за управление, както и решението за избор на метод за управление на къщата в този случай трябва да бъде взето от собствениците преди изтичането на договора за управление (част 8.1. Член 162 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Отказ от управляващото дружество, избрано от собствениците
Част 8.2. Член 162 от Жилищния кодекс на Руската федерация предвижда правото на собствениците на помещения в жилищна сграда да откажат едностранно да сключат договор за управление. Такъв отказ от договора обаче е възможен само ако управляващото дружество не спазва условията на договора за управление и реши да избере друго управляващо дружество или да промени начина на управление на къщата.
Как да откажа управляващо дружество?
Като се има предвид, че всички собственици на помещения в жилищна сграда са страни по договора за управление, решението за отказ от изпълнение на споразумението се взема от общото събрание на собствениците на помещенията на сградата с мнозинство.
Само решение за отказ обаче няма да е достатъчно. В дневния ред на общото събрание на собствениците трябва да бъде включен и въпросът за избор на друго управляващо дружество. И въпросът за отказа за сключване на договора за управление трябва да бъде подкрепен от задължително позоваване на наличието на условие за отказ, предвидено в закона, а именно неизпълнение от страна на управляващото дружество на условията на договора за управление. Липсата на такова указание в дневния ред на събранието, а впоследствие и в заключителния протокол от общото събрание, може да доведе до обявяване на решението на събранието на собствениците за невалидно от съда.
Доказателство за неизпълнение от управляващото дружество на условията на договора за управление
Необоснованите твърдения, че управляващото дружество не изпълнява правилно условията на договора за управление, не могат да бъдат доказателство за целите на едностранен отказ от договора. Такива доказателства могат да включват обективна информация за нарушение на условията на договора за управление, което може да включва: резултатите от одит на дейността на управляващото дружество въз основа на изявления и жалби на граждани (представителство на прокуратурата, заповед на жилищния инспекторат, заключение на орган на местната власт и др.), които отразяват фактите, съществуващи нарушения (неспазване на нормите на Резолюция № 170 на Gosstroy, Резолюция на правителството на Руската федерация № 491 и др.), факти за привеждане на управляващото дружество, представлявано от неговия длъжностни лица, към административна отговорност за неправилно изпълнение на условията на договора за управление. Сами по себе си фактите на жалбите на гражданите, макар и многократни, заедно не показват, според нас, неизпълнението на управляващото дружество на условията на договора за управление, тъй като те не са потвърдени от обективна оценка на валидността на исковете от страна на упълномощените органи.
